So entwickelte sich der russische und der Moskauer Immobilienmarkt im 1. Quartal 2016
Die Association of European Business (AEB) hat einen Bericht über den russischen Immobilienmarkt im 1. Quartal 2016 veröffentlicht. Zwar mäßigt sich der Konjunkturrückgang, insgesamt ist jedoch weiterhin ein Abwärtstrend festzustellen. Wir haben die Entwicklungen für Sie zusammengefasst.
„2015 erlebte der russische Immobilienmarkt aufgrund von Preisschwankungen auf dem Ölmarkt eine beträchtliche Abschwächung“, erklärt der AEB-Vorstandsvorsitzende Frank Schauff. „2016 veränderte sich die Situation ein wenig. Die Entwertung des Rubels macht Immobilien attraktiv für Investoren.“
Experten schätzen, dass man wegen besserer Bedingungen auf dem Immobilienmarkt mit einem leichten Wachstum rechnen könne. „Jedoch führen einige Marktsegmente wie z.B. der Einzelhandel ihren negativen Trend fort“, so Schauff. „2015 sank der Index für das Verbrauchervertrauen auf 26 Prozent. Käufer bevorzugten es, Geld zu sparen, anstatt neue Produkte zu kaufen.“
Nun sehen wir uns folgende Segmente des Immobilienmarkts in Russland an (ein Klick bringt Sie zum jeweiligen Absatz):
- Russischer Immobilien-Investmentmarkt
- Mieten für Einkaufszentren und Verkaufsflächen in Moskau
- Markt für Güterhallen in Moskau
- Wohnungsmarkt in Moskau
- Angebot
- Nachfrage
- Budgets
Russischer Immobilien-Investmentmarkt
Zusammenfassend lassen sich im 1. Quartal 2016 folgende Entwicklungen auf dem russischen Immobilien-Investmentmarkt beobachten:
- Die russische Wirtschaft hat weiterhin mit Problemen zu kämpfen, weil der Konsumsektor unter der schwachen Nachfrage leidet. Grund hierfür ist das sinkende Realeinkommen, bedingt durch die hohe Inflation und niedriges Lohnwachstum.
- Im 1. Quartal 2016 hat sich der Immobilien-Investmentsektor im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt und erreicht nun einen Wert von etwas über einer Milliarde US-Dollar.
- Die Spitzenrenditen bewegen sich im ersten Quartal 2016 unverändert zwischen 10,5 Prozent und 10,75 Prozent für Moskauer Büros und Einkaufszentren bzw. 12 Prozent für Güterhallen.
- Das Interesse der Investoren richtete sich im 1. Quartal 2016 wie gewöhnlich vor allem auf das Bürosegment, auf das 81 Prozent des Investitionsvolumens entfällt. Als wichtigster Verkauf gilt der Evolution Tower im Geschäftszentrum Moskau City (siehe Titelbild).
- Investoren konzentrieren sich weiterhin auf Anlagen in Moskau, auf die 91 Prozent aller Deals des 1. Quartals 2016 entfallen. Der Immobilienmarkt in Sankt Petersburg erreicht mit 86 Millionen US-Dollar einen ähnlichen Wert wie 2015.
Mieten für Einkaufszentren und Verkaufsflächen in Moskau
Ein Abwärtstrend des Immobilienmarkts lässt sich bei Flächen für Einkaufszentren und Verkaufsflächen in Moskau feststellen:
Im 1. Quartal 2016 verzeichnete der Moskauer Einzelhandelsmarkt zum ersten Mal seit 2007 keine Vertragsabschlüsse.- Zwischen dem 2. und 3. Quartal 2016 stößt in Moskau eine Verkaufsfläche von etwa 460.000 Quadratmetern auf den Markt hinzu.
- Trotzdem wird aufgrund von mehreren Projektrückstellungen die Anzahl der Vertragsabschlüsse 2017 und 2018 weiterhin zurückgehen.
- Im 1. Quartal wurden nur vier Projekte mit einer Gesamtfläche von 63.000 Quadratmetern in Auftrag gegeben, was für die Neuversorgung mit Büroflächen ein Rekordtief innerhalb der letzten zehn Jahre markiert.
- 2016 sollen voraussichtlich 663.000 Quadratmeter Büroflächen entstehen, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aufgrund der herausfordernden Wirtschaftssituation könnte der Rückgang sogar noch stärker ausfallen.
- Auf der Nachfrageseite ist der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr mit 267.000 Quadratmetern um 24 Prozent gestiegen. Grund hierfür ist vor allem ein Deal: Der Erwerb des Evolution Towers durch das russische Staatsunternehmen Transneft. Ohne Berücksichtigung dieser Transaktion fiele der Büroflächenumsatz im 1. Quartal um 12 Prozent niedriger aus als 2015.
Markt für Güterhallen in Moskau
Die Leerstandsquote der Moskauer Güter- und Lagerhallen ist im 1. Quartal 2016 weiterhin auf hohem Niveau. Deshalb reagieren Vermieter mit sinkenden Mietpreisen:
- Innerhalb der letzten sechs Monate blieb die Leerstandsquote auf einem konstanten Niveau von 10 Prozent, was vor allem am hohen Bauvolumen und an Flächenoptimierungen der Lagerräume liegt.
- Um dem Leerstand entgegenzuwirken, haben viele Vermieter die Mietpreise der Güterhallen gesenkt. Im 1. Quartal ist die Mietrate in der Region um Moskau zwischen 3 und 5 Prozent gesunken. Damit beträgt sie jährlich zwischen 3.800 und 4.000 Rubel pro Quadratmeter.
Wohnungsmarkt in Moskau
Auf dem Wohnungsmarkt ist insgesamt eine deutliche Steigerung der Nachfrage zu beobachten. Vor allem im Luxussegment gibt es deshalb einen Rückgang der Mietobjekte:
Angebot
Bis Ende April 2016 blieb die Versorgung des Mietmarkts mit High-Budget-Wohnungen in Moskau jeden Monat nahezu unverändert (weniger als 1 Prozent Rückgang).- Jedoch ist seit Januar aufgrund der steigenden Nachfrage ein Rückgang der Mietobjekte im Luxussegment (-12 Prozent) zu beobachten.
- Im Vergleich zu den Jahren vor der Wirtschaftskrise ist das Angebot immer noch signifikant: Auf einen Mieter fallen 17 freie Wohnungen (zum Vergleich: Im April 2014 waren es noch 10).
Nachfrage
- Das Immobilienunternehmen Intermark stellt im April 2016 die höchste Nachfrage seit 18 Monaten fest.
- Über die 18 Monate hinweg bedeutet dies ein Anstieg der Nachfrage von 13 Prozent.
- Der größte Anteil der Nachfrage (circa 30 Prozent) entfällt auf Zwei-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern.
- Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit einem oder drei Zimmern ist gleichmäßig verteilt (jeweils 25 Prozent).
- 17 Prozent der Nachfrage entfällt auf Atelierwohnungen, weitere 5 Prozent auf große Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern.
Budgets
- Seit Anfang 2016 bewegt sich das durchschnittliche Budget für Mietwohnungen stabil zwischen 230.000 und 250.000 Rubel pro Monat.
Titelbild: Flickr-Nutzer Alex Defender (PDM 1.0/CC0)
Bilder im Text: Simon Schütt [/su_spoiler]