Fünf Schritte zum neuen Heim: Wie sich Ausländer in Russland Wohnungen kaufen können
Sie sind sich sicher, dass Sie im größten Land der Erde leben wollen und haben genug vom Mieten und Vermietern? Dann ist der nächste Schritt wohl der Erwerb eines eigenen Heims in Russland. Mit diesen fünf Schritten verheddern Sie sich nicht im Bürokratie-Dschungel!
Von Peggy Lohse, RBTH
Nachdem wir Ihnen zuletzt bei der Mietwohnungssuche in Moskau geholfen haben, gehen wir nun einen Schritt weiter. Um herauszufinden, wie Sie als Ausländer in Russland ihre erste Wohnung oder andere Immobilien erwerben können, haben wir mit Experten der Staatlichen Hypotheken-Agentur AHML (Russian Agency of Housing Mortgage Lending, Seite auf Englisch) gesprochen.
Grundsätzlich gibt es in Russland keine Einschränkungen im Verkauf von Immobilien an Ausländer. Nur in bestimmten Fällen ist der Landverkauf an Nicht-Russen verboten: Agrarland beispielsweise können Sie nur pachten, in Grenzzonen, Gegenden mit Öl- und Gasvorkommen und natürlich innerhalb von militärischen Objekten, Naturschutzgebieten sowie sogenannten „geschlossenen Städten“ ist es komplett untersagt.
Gleich vorweg! Der Kauf einer Immobilie ändert in keiner Hinsicht Ihren aktuellen Aufenthaltsstatus. Dies sind zwei unabhängige Prozesse. Und wenn Sie gerade per Business-Visum in Russland weilen, dann bleibt es auch nach dem Wohnungskauf bei den Einreisebestimmungen des Business-Visums.
1. Suche nach der Traumwohnung
Noch im Bau:
In Russland ist es üblich, Wohnungen zu kaufen, während sich das Gebäude selbst noch in der Bauphase befindet. Dadurch kann die Baufirma anstatt eigener oder geliehener Gelder bereits die anteilig bezahlten Mittel der künftigen Besitzer in den Bau stecken. Die Baubranche in Russland funktioniert zum Großteil genauso.
Der Nachteil ist natürlich, dass Sie Ihre künftige Wohnung im Voraus nicht wirklich anschauen können und dann auch noch bis zum Bauabschluss warten müssen. Außerdem ist das Verfahren natürlich auch mit einem gewissen Risiko verbunden.
Andererseits können Sie viel mehr Einfluss auf das Resultat nehmen und sich Ihre neuen vier Wände schon ganz nach Ihren Vorstellungen bauen lassen. Außerdem sind diese Wohnungen zumeist spürbar günstiger als bereits fertig gebaute Immobilien.
Fertig gebaut:
Um eine schon fertig gebaute Neubauwohnung in Russland zu kaufen, brauchen Sie viel Glück! Vor allem in den Ballungsräumen um Moskau, Sankt Petersburg, Nischnij Nowgorod, Kasan usw. gibt es da kaum freie Wohnungen mehr, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.
Wenn Sie dennoch nach einer Wohnung suchen, die Sie wirklich begehen und „berühren“ können, dann müssen Sie auf dem sogenannten „Zweiten Wohnungsmarkt“ suchen, wo „Second-Hand-Wohnraum“ weiterverkauft wird.
Ein, zwei oder 20 Zimmer?
In vielen neu gebauten Blocks finden Sie vor allem Ein-Raum-Wohnungen, auch da es in russischen Familien oft üblich ist, den Wohnraum auch als Schlafzimmer zu nutzen. In den Großstädten allerdings entstehen mittlerweile auch immer mehr Zwei- und Drei-Raumwohnungen.
Wenn Sie sich für historischere Bauten interessieren, dann treffen Sie sicher auf große Wohnungen mit sechs, sieben oder auch mehr als zehn Zimmern. Noch als Erbe der Sowjetzeiten dienten sie oft als sogenannte Kommunalkas, Gemeinschaftswohnungen für mehrere Familien. Da die einzelnen Räume oft unterschiedlichen Personen gehören, werden sie heute auch oft einzeln verkauft. Außerdem ist es oftmals schwierig herauszufinden, wer in der Wohnung noch registriert und auf wen die Räume noch registriert sind.
2. Finden Sie den Bezirk Ihrer Träume
Wichtig bei der Wohnungswahl ist natürlich auch der Stadtteil und die Umgebung. Eine große Hilfe zum Vergleich der russischen Regionen und die Lebensqualität in ihren Städten ist der AHML-Index zur Städtischen Umwelt (auf Russisch).
Außerdem finden sie sowohl zu den Regionen im Land als auch zu den Lebensbedingungen in den einschlägigen Großstädten ständig neue Beiträge auf Russia Beyond DE.
3. Holen Sie einen Makler ins Boot!
Wir empfehlen Ihnen sehr, sich einen Makler zur Abwicklung aller bürokratischer Schritte ins Boot zu holen, am besten mit Sprachkenntnissen in Ihrer Muttersprache. Wenigstens in den größeren Städten bieten auch große Agenturen diese Dienstleistungen an – auf Englisch und auch in anderen Sprachen.
Der Makler wird für Sie noch sehr wichtig werden: Er kann am besten all die Unterlagen und Zertifikate Ihres künftigen Heims prüfen. Denn Sie brauchen unbedingt die Besitzurkunde und Einverständniserklärung des Verkäufers sowie im Falle bereits bestehender Wohnungen aller (!) früherer Co-Besitzer. Außerdem sollten Sie die Immobilie natürlich auch auf noch bestehende Hypotheken überprüfen lassen.
Außerdem kann der Makler leichter überprüfen, ob noch zum Beispiel Verwandte des Vorbesitzers in der Wohnung registriert sind oder gar Teile der Wohnung auf sie oder deren Kinder. Wenn ja, dann könnten diejenigen, insofern sie volljährig sind, zu Ihnen kommen und bei Ihnen einziehen… Und wären dabei auch noch im Recht!
4. Zahlen Sie gleich – oder lieber später?
Sie haben zwei Möglichkeiten Ihre gefundene Traumwohnung zu bezahlen:
Sofortzahlung
Wenn Sie bereits die nötige Summe auf der hohen Kante haben, dann zahlen Sie einfach komplett und sofort. Dafür brauchen Sie eigentlich ein Bankkonto, am besten ein russisches. Damit wird es spürbar leichter und günstiger so große Summen zu überweisen.
Kredit aufnehmen
Oder Sie nehmen einen Kredit auf und zahlen ihn dann in den nächsten Jahren (oder Jahrzehnten) ab. Die Zinssätze lagen Mitte 2017 bei rund 11 Prozent, Tendenz fallend.
Einen Kredit für eine Wohnung aufzunehmen, ist für Ausländer allerdings weniger leicht als das Kaufen an sich. Nicht jede Bank bietet diesen Service, weil es für sie schwierig bis unmöglich ist, Ihre Zahlungsfähigkeit in ihrem Heimatland zu prüfen.
Einige wenige Geldinstitute allerding bieten Kredit-Programme auch für Ausländer an, zum Beispiel die größte russische Bank Sberbank, die Online-Bank Tinkoff und einige mehr. Detaillierte Informationen zu den Bedingungen müssen Sie allerdings auf deren Webseiten oder persönlich in den Filialen erfragen.
5 . Kaufen Sie sich Ihr neues russisches Heim!
Wohnungskauf selbstgemacht
Um einen Kaufvertrag in Russland abzuschließen, brauchen Sie Ihren Pass mit einer Apostille Ihres Heimatlandes sowie eine notariell beglaubigte Übersetzung ins Russische. Vor dem Kauf werden Sie und Ihre Immobilien-Vergangenheit dann noch beim Innenministerium des Heimatlandes sowie der Russischen Botschaft im selben überprüft.
Per Vertreter:
Alternativ können sie den Kauf auch über einen Vertreter abschließen. Dem müssen Sie unbedingt vertrauen können! Es empfiehlt sich, einen russischen Staatsbürger zu wählen, weil dies die Prozedur stark vereinfacht. Sowohl Übersetzungen als auch Apostille und Ministerien-Checks erübrigen sich dann.
Der Kaufvertrag selbst muss natürlich auf russische sein. Die Details sollten Sie mit dem Verkäufer und dem Makler bzw. der Maklerfirma diskutieren. Jene müssen derweil sicher gehen und prüfen, ob Sie als Ausländer auch wirklich über ein gültiges Visum, Arbeitserlaubnis oder Aufenthaltstitel verfügen. Halten Sie diese Unterlagen also auch stets bereit!
Dieser Beitrag ist zuerst bei RBTH erschienen.
Quelle: Sergey Norin, 1345, Size changed to 1040×585 px., CC BY 2.0 [/su_spoiler]