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Viktor MalyshevVon

Wie Sie vermeiden, dass ein Immobilienverkauf in Russland als nichtig erklärt wird

Dass ein Gericht einen Immobilienverkauf in Russland als unwirksam erklärt, ist keine Ausnahme, sondern geschieht oft. Wer die Transaktion bestreiten kann, worauf Sie bei der Unterzeichnung eines entsprechenden Vertrags achten sollten und wie man die Risiken reduzieren kann – das lesen Sie in diesem Artikel.

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum ein abgeschlossener Vertrag und eine Eintragung in das Grundbuch als ungültig erklärt werden kann. Aber vorher ist es notwendig, die Begriffe des nichtigen und des anfechtbaren Vertrags zu unterscheiden.

Die ersteren – nichtige Verträge – sind von vornherein nicht rechtsgültig. Das heißt zum Beispiel: Wenn festgestellt wird, dass ein Verkäufer eine Wohnung mit Hilfe einer gefälschten Vollmacht verkauft hat, erkennt das Gericht derartige Verträge als nichtig an.

Mit der Anfechtung des gesamten Rechtsgeschäfts – anfechtbare Verträge – ist es komplizierter. Es ist vorher nicht bekannt, zu wessen Gunsten die Gerichtsentscheidung getroffen wird. Der Richter muss viele Faktoren und Argumente der Parteien berücksichtigen und in seine Urteilsfindung einbeziehen.

Es gibt noch einen weiteren wichtigen Unterschied: Der Streit um die Nichtigkeit des Kaufvertrags kann zum Beispiel von einem Staatsanwalt eingestellt werden. Was die Anfechtbarkeit des Geschäfts betrifft, so muss hier die Initiative unmittelbar von den betroffenen Parteien ausgehen.

Nichtiges Rechtsgeschäft

Das nichtige Geschäft ist nicht unbedingt mit einem Betrug verbunden. Dazu gehören zum Beispiel auch simulierte Geschäfte. Hier schließen zum Beispiel die Parteien einen Schenkungsvertrag ab (kostenlos per Definition) und vereinbaren unabhängig vom Vertrag eine Geldübergabe für diese Immobilie. Derartige Tricks werden aus verschiedenen Gründen durchgeführt.

Wenn der Käufer und der Verkäufer nahe Verwandte (beispielsweise Brüder) sind, können sie formell einen Schenkungsvertrag abschließen und das Geld „einfach so“ übergeben. Im Falle der Schließung eines Kaufvertrags, ist der ehemalige Eigentümer nämlich verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 13 Prozent zu zahlen (vorausgesetzt, die Wohnung war weniger als drei Jahren in Besitz des Verkäufers und der Preis ist höher als eine Million Rubel). Außerdem lässt der Kaufvertrag zwischen Verwandten nicht zu, einen Eigentumssteuerabzug zu erhalten.

Viel wichtiger ist jedoch die Einschränkung, dass wenn ein verheirateter Mann das Eigentum an der Wohnung durch einen Kauf erwirbt, dieses Objekt als gemeinsames Eigentum der Eheleute gilt. Sollte sich der andere Ehegatte sich für eine Scheidung entscheiden, würde er die Hälfte der Wohnung zugesprochen bekommen. Die geschenkte Wohnung wird jedoch nicht zwischen den Ehegatten aufgeteilt, sondern verbleibt im Eigentum des Käufers.

House in Moscow

Es gilt zu vermeiden, dass ein Immobilienverkauf in Russland von einem Gericht gekippt wird.

Ein anderes Beispiel: Eine Familie kauft eine Wohnung mit den Mitteln des Mutterschaftskapitals. In diesem Fall – nach dem Gesetz – muss das Objekt als gemeinsames Eigentum der Eltern und ihrer Kinder eingetragen werden. Wird die Immobilie mittels einer Hypothek erworben, kommt es vor, dass einige Banken die Eintragung des Wohnungsanteils an die jüngere Generation verbietet. Dann übernehmen die Eltern allein die Verpflichtung, das Darlehen für die Immobilie zurückzuzahlen.

Laut der Direktorin der Abteilung für Neubauten NAI Becar, Polina Yakovleva, wird die Transaktion als ungültig erkannt, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertrags geschäftsunfähig oder beschränkt geschäftsfähig war. Das heißt, der Verkäufer war zu jung (unter 7 Jahren = geschäftsunfähig) oder es fehlte die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters bei Personen im Alter von 7 bis 18 Jahren bzw. bei Personen mit einer krankhaften Störung der Geistestätigkeit. Die Ermittlung der krankhaften Störungen der Geistestätigkeit kann auch im Nachhinein erfolgen, zum Beispiel auf Wunsch der Familie des Verkäufers, der Vormundschaftsbehörde oder einer psychiatrischen Einrichtung.

Zu einer Zeitbombe kann sich auch der Kauf einer Wohnung einer juristischen Person zu einem zu niedrigen oder nicht marktüblichen Preis (zum Zweck der Vermeidung von Steuern) entwickeln. Tatsache ist, dass wenn das Unternehmen innerhalb eines Jahres nach dem Kauf Insolvenz anmeldet, der Konkursverwalter das Recht hat, vor Gericht die Anerkennung der Transaktion zu überprüfen.

Als ein klassisches Beispiel für eine vermeidbare Transaktion kann der Wohnungskauf ohne die notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten dienen, wenn die Immobilie für gemeinsame Interessen während der Ehe erworben wurde. Dies ist die Grundlage für die Behandlung der „betrogen Hälften“ vor Gericht, welches die Transaktion als ungültig einstufen kann.

Wie Sie sich schützen können

Wie vermeidet man es also, ein nichtiges Immobiliengeschäft durchzuführen oder daran beteiligt zu sein? Man sollte vor allem nicht auf fragwürdige Angebote eingehen, wie zum Beispiel „Kaufen“ durch eine Schenkung. Auch ein Immobilienangebot zu einem besonders niedrigerem Kaufpreises sowie die Vereinbarung eines niedrigen Preises im Kaufvertrag sollte den Interessenten stutzig machen. Des Weiteren sollten Sie bei allen Transaktionen auf die Durchführung einer vorläufigen Prüfung der Unterlagen und Urkunden bestehen. Dies kann eine Immobilienagentur oder ein erfahrener Rechtsanwalt übernehmen.

Aber auch diese Maßnahmen können dem Käufer keine hundertprozentige Sicherheit geben. Deshalb raten Immobilienexperten dazu, die Risiken zu versichern, insbesondere das Risiko des Verlusts von Eigentumsrechten auf die erworbene Wohnung.

Quellen:

Russisches Recht recherchiert unter http://www.bn.ru/articles/2014/09/01/189676.html, Juli 2015

Fotoquelle

Titelbild: Dmitry Polonskiy / Shutterstock.com. Fotos: Simon Schütt

Viktor Malyshev
Über den Autor

Viktor Malyshev ist General Counsel / Senior Jurist der deutsch-internationalen Unternehmensberatung Rufil Russia Consulting  in Moskau. Er hat an der Moskauer Universität für Internationale Beziehungen (MGIMO) sowie an der Frankfurter Johann Wolfgang Goethe-Universität Rechtswissenschaften studiert und hat sich neben der Ausübung von Gesellschaftsrecht auch auf Arbeits- und Migrationsrecht spezialisiert.

Website: http://rufil-consulting.com/