Montenegro Immobilien – ein Marktüberblick

Der von vielen Deutschen kaum beachtete Mittelmeerstaat Montenegro bietet nicht nur traumhafte Landschaften, sondern auch gute Investitionsmöglichkeiten. 

von Philipp Rowe und Victoria Shevchuk

Die Republik Montenegro ist ein kleines am Mittelmeer gelegenes Land im Südosten Europas. Es ist das jüngste NATO-Mitglied (2017) und EU-Beitrittskandidat. Montenegros Aufnahme in die EU ist für 2025 fest eingeplant. Die Wirtschaft des Landes ist stabil und ist von 2013 bis 2018 um durchschnittlich 3,5% pro Jahr gewachsen[1]. Damit hat Montenegros Wirtschaft nicht nur eine der besten Wachstumsraten der Region, sondern mit das stärkste Wachstum Europas. Zur Erinnerung: Die durchschnittliche Wachstumsrate der EU-Länder liegt bei 1,8%.

Montenegro ist eine auf Dienstleistungen basierende Volkswirtschaft. Der Dienstleistungssektor macht circa 60% des BIPs aus. Dabei dominiert der Tourismussektor mit einem Anteil von ungefähr zwei Drittel. Denn das Land verfügt über einzigartige schöne Naturlandschaften und Erholungsmöglichkeiten. Nach einer Studie der Worldwide Tourism Organization ist Montenegro eines der am schnellsten wachsenden Tourismusziele weltweit.[2] Mehr als zwei Millionen Touristen kommen jedes Jahr nach Montenegro – Tendenz steigend. Gemäß der Anzahl registrierter Übernachten ausländischer Touristen kamen 2018 die meisten Gäste aus Russland (25,1%) und Serbien (24,5%), gefolgt von Bosnien und Herzegowina (9,1%), Ukraine (3,9%), Deutschland (3,6%), Frankreich (3,1%), Polen (2,8%) und Großbritannien (2,6%). Die größte außereuropäische Besuchergruppe stellten die Chinesen.

Durch vergleichsweise wenig staatliche Regulierung, niedrige Steuern und weitere Anreize für die ausländische Investitionen in bestimmten Sektoren und Regionen bemüht sich die Regierung, das Investitionsklima weiter zu verbessern. Die ausländischen Direktinvestitionen sind im Zeitraum von 2004 bis 2018 von 63 Millionen USD auf 486 Millionen USD pro Jahr gestiegen. Diese haben am meisten zum Wachstum beigetragen. Vor allem deswegen, weil der Bau der Bar-Boljare Autobahn und die Errichtung von Wohn- und Tourismusimmobilien sich beschleunigt haben.

Außerdem hat die Regierung von Montenegro im Jahre 2019 das Programm „Citizenship of Montenegro by Investment“ gestartet. Wer 250.000 EUR oder mehr in den Immobiliensektor investiert, kann die montenegrinische Staatsbürgerschaft erlangen!

Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Montenegro

Vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise und der angespannten Beziehung zwischen Russland, der Ukraine und Europa gab es in den letzten Jahren einen deutlichen Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien in Montenegro. Obwohl Käufer vor allem aus Großbritannien und Ex-Jugoslawien auf den Markt zurückgekehrt sind, hat es ein zeitweises Überangebot an Wohnungen gegeben. Obwohl die Immobilienpreise in Montenegro gerade fallen[3], sind sie langfristig gesehen relativ stabil. Die Preisschwankung beträgt weniger als ±10% in den letzten fünf Jahren.

Mit 4 bis 8% ist die Mietrendite von Montenegro eine der höchsten in Europa[4]. Zu bedenken ist dabei jedoch, dass sich die Preise für Immobilien an der Küste, im Landesinneren und in den Skiregionen des Nordens deutlich unterscheiden. Vor allem an der Küste gibt es außerdem eine starke Saisonalität.

Wir glauben, dass wegen der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, des boomenden Tourismus und nicht zuletzt wegen des ambitionierten chinesischen Autobahnprojekts der Markt für Wohnimmobilien sich rasch wieder erholen wird.

Preisentwicklung für Hotelimmobilien in Montenegro

Hotelbetreiber in Montenegro konnten in letzter Zeit ein sehr hohes Wachstum verzeichnen. Das Ergebnis pro Zimmer und die durchschnittliche Tagesrate wuchsen in den letzten zehn Jahren um durchschnittliche 12% bzw. 11% pro Jahr. (Siehe Graphik) Eine Herausforderung ist die hohe Saisonalität. Während der mittleren Saison werden die Zimmer mit einem Abschlag von 30% und außerhalb der Saison mit einem Preisabschlag von 40-50% vermietet.

Wenn man das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im Hotelsektor betrachtet, sieht man, dass z.B. in 2018 die Anzahl von Hotelbetten in Montenegro über 40.000, während die Anzahl der Übernachtungen 12,9 Millionen betrug. Das bedeutet, dass die Anzahl an angebotenen Betten 300 mal kleiner ist als die Anzahl an Übernachtungen, was auf eine sehr hohe Auslastung schließen lässt.

14 internationale Hotelmarken sind bereits in Montenegro präsent. Der Markt wird für Global Player immer interessanter.[5]

Tabelle 1: Die 10 größten internationalen Hotelketten in Montenegro

Alles in allem machen das stabile Wachstum der Wirtschaft, die politischen Bestrebungen und der durch ausländische Investoren und Tourismus angekurbelte Immobilienmarkt Montenegro zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit.

[1] World Bank, World Development Indicators

[2] World Tourism Organization. (2019). International Tourism Highlights. Retrieved from https://www.e-unwto.org/doi/pdf/10.18111/9789284421152

[3] Statistical office of Montenegro

[4] Global Property Guide Research

[5] Horwath HTL. (2019). European Hotels & Chains Report 2019. Retrieved from https://corporate.cms-horwathhtl.com/wp-content/uploads/sites/2/2019/03/HTL_2019_EU_CHAINS-2.pdf